בלעדיות בתיווך: מה החוק קובע, וכמה שיתוף פעולה מקצר את הדרך למכירה

מוכר שנותן למתווך בלעדיות מבקש בעצם דבר אחד: שמישהו ייקח אחריות על המכירה. בלעדיות בתיווך נותנת למתווך ביטחון שהעבודה שלו לא תלך לפח, אבל היא גם מטילה עליו חובות ברורות. הנה מה שחשוב לדעת, ולמה דווקא מתווך עם בלעדיות צריך שיתופי פעולה.

מה זו בלעדיות, ומה החוק דורש

בבלעדיות, המוכר מתחייב לעבוד עם מתווך אחד בלבד לתקופה מוגדרת. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו-1996, מאפשר את זה בתנאי שהבלעדיות והתקופה שלה אושרו בחתימת הלקוח. לא מספיק שהמילה "בלעדיות" מופיעה בטופס. הלקוח צריך לאשר אותה במפורש.

כמה זמן מותר

• דירה: תקופת הבלעדיות לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה.
• לא נקבעה תקופה: בדירה, הבלעדיות מסתיימת בתום 30 יום.
• נכסים אחרים: התקופה לא תעלה על שנה.

שישה חודשים נשמעים הרבה, אבל בשוק איטי הם עוברים מהר. מתווך שלא ינצל את החודשים הראשונים ימצא את עצמו מבקש מהמוכר הארכה.

החובה לשווק

בתמורה לבלעדיות, המתווך צריך לבצע לפחות שתי פעולות שיווק בשליש הראשון של התקופה. התקנות מונות כמה אפשרויות, בהן שלט על הנכס, מודעה בעיתון או באינטרנט, דיוור ישיר, והזמנת קונים ומתווכים אחרים לבקר בנכס. כשהמתווך עומד בחובות האלה, החוק קובע חזקה שהוא היה הגורם היעיל לעסקה שנחתמה בתקופת הבלעדיות. זה בדיוק מה שמגן על העמלה שלו.

שימו לב לפעולה האחרונה ברשימה: הזמנת מתווכים אחרים. החוק עצמו רואה בשיתוף פעולה עם עמיתים חלק מהשיווק הנדרש.

למה בלעדיות בתיווך ושיתוף פעולה הולכים יחד

יש מתווכים שחוששים לשתף נכס בבלעדיות, כאילו הם מוותרים על משהו. בפועל זה הפוך. הבלעדיות כבר מבטיחה שהעמלה מהמוכר תגיע אליכם. כל מתווך שמביא קונה מגדיל את הסיכוי לסגור בזמן, ובדרך כלל גובה את שכרו מהקונה שלו. ככה כולם מרוויחים, והמוכר רואה שהבלעדיות שנתן עובדת.

מתווך עם בלעדיות שמשתף את הנכס עם רשת רחבה של עמיתים חושף אותו לעשרות קונים שכבר עברו סינון, במקום לחכות לפניות ממודעה. על הצד הכספי של שיתוף כזה הרחבנו במאמר איך מחלקים עמלה בין מתווכים.

מה המוכר מקבל מבלעדיות

מוכרים רבים חוששים לתת בלעדיות, כי נדמה להם שהם מצמצמים את החשיפה. כדאי להסביר להם את הצד השני: בלעדיות מחייבת את המתווך לשווק באופן פעיל, להשקיע בצילום ובפרסום, ולנהל את כל הפניות במקום אחד. מוכר שנותן את הנכס לחמישה מתווכים בלי בלעדיות מקבל לרוב חמש מודעות שונות עם מחירים שונים, קונים שמבולבלים, ואף אחד שבאמת אחראי. מתווך עם בלעדיות שמשתף עמיתים נותן לו את שני הדברים: אחריות אחת, וחשיפה רחבה.

טיפים לעבודה נכונה עם בלעדיות

1. קבעו תקופה ברורה בטופס, ואל תסמכו על ברירת המחדל של 30 יום.
2. תעדו כל פעולת שיווק עם תאריך: צילום של השלט, קישור למודעה, רשימת המתווכים שקיבלו את הנכס.
3. עדכנו את המוכר כל שבועיים במה שנעשה. מוכר מעודכן מאריך בלעדיות. מוכר שלא שמע מכם מחפש מתווך אחר.
4. הפיצו את הנכס לעמיתים כבר בשבוע הראשון, כשהוא עוד "חם".

איך ShatApp משתלבת

ב-ShatApp מפרסמים נכס בהודעת וואטסאפ אחת, והוא נחשף למתווכים ברשת שמחפשים עבור הקונים שלהם. פרסום נכסים וקבלת פניות הם בחינם, ללא הגבלת זמן. זו דרך פשוטה למלא את החובה לשתף מתווכים, ולתעד שעשיתם זאת. עוד על הרשת בעמוד שיתופי פעולה בין מתווכים, ועל ההזמנה עצמה במדריך להזמנת שירותי תיווך.

בלעדיות בתיווך היא התחייבות משני הצדדים. מתווך שמשווק בצורה פעילה ומשתף עמיתים מוכר מהר יותר, ושומר על המוכר גם בעסקה הבאה.

שאלות נפוצות

מה התקופה המקסימלית לבלעדיות על דירה?

לפי חוק המתווכים, עד שישה חודשים מיום ההזמנה. אם לא נקבעה תקופה, הבלעדיות מסתיימת אחרי 30 יום.

כמה פעולות שיווק צריך לבצע?

לפחות שתיים, בשליש הראשון של תקופת הבלעדיות, מתוך הפעולות שמפורטות בתקנות.

אפשר לבטל בלעדיות לפני הזמן?

זה תלוי בתנאים שנקבעו בהסכם ובנסיבות. אם המתווך לא פעל לשיווק הנכס, למוכר עשויות להיות טענות. במקרה כזה כדאי להתייעץ עם עורך דין.

מתווך משתף צריך הזמנה משלו?

כן. מתווך שמביא קונה צריך הזמנה חתומה מהקונה כדי לגבות ממנו דמי תיווך.

המידע במאמר כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לפני חתימה על הסכם או טופס, כדאי להתייעץ עם עורך דין שמתמחה במקרקעין.